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Q&A

Q&A(よくあるご質問)

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親が高齢になったので不要になった借地権を処分して施設への入居費用に充てたいのですが?
借地権は地主の承諾がなければ売却処分できません。承諾料の金額などを交渉して地主に承諾してもらうことが必要です。どうしても承諾してもらえない場合は裁判所に譲渡を許可してもらう制度があります。譲渡承諾料は借地権の価格の1割程度になることが多いです。この手続きでは地主には優先買取権があります。建物が古くなっていることが普通なので、場合によっては建替え承諾も同時に交渉しなければならないことが多いでしょう。

買取人との折衝,地主との承諾交渉など対応しなければならないことが多いので弁護士に相談するのが安心です。
更新料を請求されたのですが払わなければなりませんか?
更新料は慣習的なもので法律には規定がありません。そのため契約で合意がなければ法律上は払う必要はありません。更新料を支払うという合意(特約)がない場合、不払いが原因で契約が解除されることはありません。逆に、契約書に更新料の支払いに関する特約がある場合は、合意した更新料の支払いを怠ると契約が解除されることがあります。

契約書には特約が明記されていなくても過去に更新料を支払っていてこの点が争点になる場合があります。合意のない更新料が請求された場合は弁護士に相談するとよいでしょう。
契約の更新を拒否されました。立ち退かなければなりませんか?
地主が契約の更新を拒否するには,正当な理由(正当事由)が必要です。
地主側の土地を必要とする理由と借地人側の土地を必要とする理由をすべて考慮して,地主側の理由が優先されるときに「正当事由」があるとされます。正当事由があるとされるためには立退料の提供が必要な場合が多いでしょう。最終的には土地明渡請求事件などの裁判で決着が図られることになります。

不当に更新を拒否された場合は弁護士に相談してください。
建替に地主の承認は必要ですか?
賃貸借契約書に建替え禁止の特約がある場合は、地主の承諾がなければ建て替えはできません。建物の図面を見せたり建替え承諾料の金額を交渉して承諾をしてもらうのが通常です。どうしても承諾が得られない場合、借地人は裁判所に建て替えを許可してもらう制度を利用することができます。建替えの承諾料は更地価格の3から5パーセントの範囲に収まることが多いです。

裁判手続きになった場合の予測が比較的つきやすいので、逆に交渉段階から弁護士に相談するとよいでしょう。
契約途中でも地代を値上げできますか?
地主は、
①土地の税金が高くなった
②土地の価格が上がった
③近隣の相場が上がった
等の理由で地代「不相当」になった場合、契約期間中でも地代の値上げを要求できます。
しかし最終的に裁判になった場合、「不相当」と認められる根拠がなければ値上げすることはできません。増額通知の発送,話し合い,調停,裁判という段階を踏みます。
地代の増額を検討される場合は、それが認められそうかどうかという段階から弁護士に相談されるのが良いです。

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