借地問題.com 借地 弁護士 相談 借地権 法律相談 借地相談 東京 鎌田法律事務所

期間更新・立退き

期間更新・立退き

賃貸借期間の満了 - 法定更新
契約期間が満了した場合には土地を明け渡さなければならないのが民法の原則ですが、借地の場合は、借地人を保護するため法定更新の制度があります。
現在東京都内にある住宅借地の大部分は、更新について旧借地法が適用される時代のものです。
旧借地法では、建物がある場合借地人が契約の更新を請求したときは借地契約が更新されるとされています。更新請求がなくても、借地人が土地の使用を継続しているときは、同様に法定更新されます(借地法6条)。
これに対して地主側としては、遅滞なく異議を述べ、「正当事由」がある場合には賃貸借契約は終了するとされています。
正当事由の問題
賃貸借契約が期間満了で終了するかどうかは、この「正当事由」があるかどうかにかかってくると言って過言ではありません。そして「正当事由」が認められるかどうかは、双方が土地を使用する必要性などを考慮して決められるのですが、一般的には明確に正当事由があるとされることは少なく、立退料の提供が必要になる場合が多いです。
「正当事由」が強いか弱いか、立退料はいくらくらい必要か、といった問題は、過去の判例に照らして事案を分析したりまた賃借人の経済状況など複雑な検討を必要とします。交渉(裁判での和解交渉も含めて)の優劣も重要です。
当事務所では、判例、裁判所の実務、事案の綿密な分析を踏まえて、これまでの経験から交渉、裁判、和解などにおいて最適な解決法を追求します。
更新料の請求
借地契約の期間が満了する場合、地主が借地人に対して、借地契約を更新することの対価として、更新料を請求する場合があります。
東京都区内では、更新料を支払うという慣習や慣習法があるとは認められていないので、更新料の請求には契約上の根拠が必要です。賃貸借契約書に明記されていれば別ですが、そうでなければ合意があったことを地主側が証明しなければなりません。
もっとも契約書に明記されていない場合でも、関係を円満に保つために交渉によって一定の更新料を支払うことはあります。
更新料を請求できるかどうか、払うべきかどうか、その金額はいくらくらいが妥当なのか、といった問題はお互いの関係がこじれる前に弁護士に相談して見通しを立てることも重要です。

借地問題はお任せ下さい