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借地権の処分・建替え

借地権の処分・建替え

借地権の売却
借地人の年齢や施設入所などの都合で、借地権を売却する方が増えています。借地権を売却してほかの方に譲渡するには賃貸人(地主)の承諾が必要とされています。
交渉から始めます
借地人が借地権を売却したい場合、まずは地主と借地人の間で交渉します。誰に売るのか、その人は地代の支払い能力があるのか、建物を何に使おうとしているのかなどが交渉の要点となります。賃貸人が条件によっては譲渡を承諾してもよい、という場合には、最終的に譲渡承諾料の交渉になります。当事務所では東京地方裁判所の裁判実務を踏まえた適切な譲渡承諾料のご提案を行うなど、地主・借地人どちらの立場でも交渉事件からのご依頼を受けております。
借地非訟手続き(裁判)
地主が承諾をしない場合には、借地人は借地非訟手続(裁判)を申立てることができます。
裁判手続きは月に1回のペースで開かれて、譲渡を許可しても地主に不利になる恐れがないかどうかなどを審理します。双方の主張がそろったところで裁判所は専門家を入れて不動産の鑑定を行います(鑑定料は裁判所が負担してくれますので当事者は負担する必要はありません)。
その後に裁判所の決定が出されます。譲渡に問題がなければ、譲渡承諾料を支払う条件で譲渡を許可することが普通です。裁判所の決定が確定したら、借地人は承諾料を支払って借地権を売却することになります。
この手続きは通常の裁判よりも比較的早く進み、多くの例は半年から10カ月程度で終わります。
地主の優先買取件
この裁判では、地主に優先的な買取権が認められています。この場合の買取価格は、裁判所が決定した借地権の評価額から譲渡承諾料相当分を控除した金額になります。思っていたより高くなる場合もあるので優先買取権を考えるときは、この権利を行使すべきかどうか、行使した後には取り下げるべきかどうか、和解で解決するのが良いかどうかなどをよく検討する必要があります。
当事務所はこの裁判手続きについて東京地方裁判所とその支部での豊富な経験を踏まえ、地主・借地人どちらからのご依頼でもお受けしています。
建物の建替え
建物が古い場合には、借地権の買主としては建物の建替えを計画するのが普通です。借地権を売却するのでない場合でも、借地人が建物を建て替えたいという場合があります。
契約書に増改築禁止の特約がある場合は、この建物の建替えについても地主の承諾が必要になります。この場合も、話し合いで解決できないときには借地非訟手続(裁判)が用意されています。小修繕は増改築には当たりませんが、大修繕はこれに当たるとされており、その見極めが重要です。
当事務所では借地権の譲渡承諾と同じく、建物の建替え・修繕についても地主・借地人どちらからのご依頼もお受けしています。

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